Анализ рынка офисной недвижимости класса «А» и «В» города Казань
 


+7(843)253-40-44
+7 (987) 296-87-80

 

 Наши предложения
 Горящие предложения
 Собственникам
 Консалтинговые услуги
 Инвестиционные проекты

Реклама

   Анализ рынка офисной недвижимости класса «А» и «В» города Казань

1. Классификация офисных зданий

Рынок офисных помещений города на сегодняшний день представлен специализированными помещениями в бизнес-центрах и торгово-административных комплексах и встроенно-пристроенными офисными помещениями, расположенными, как правило, во вновь строящихся жилых домах.

Используя классификацию офисных зданий Московского Исследовательского Форума, мы отобрали ряд объектов офисной недвижимости Казани, в которых предлагаются в аренду офисные помещения. Здание класса «А» должно удовлетворять 16 требованиям из 20, класса «В» - 10 требованиям, класса «С» - 8 требованиям.

Результаты классификации офисных зданий представлены в таблице 1:

Таблица 1

Бизнес-центры класса «А» и «В» в Казани

Наименование объекта

Местоположение объекта

Площадь, кв.м.

 Класс здания

1

Офисно-деловой центр «Булак»

Правобулачная, 35

9300

А

2

Корстон Парк Отель

Ершова, 1

4860

А

3

Сувар-Плаза

Спартаковская, 6

13275

А

4

Бизнес-центр «Татария»

Ершова, 29б

7046,1

В +

5

Бизнес-центр «Сувар-Казань»

Достоевского, 18

4000

В +

6

Технопарк «Идея»

Петербургская, 50

9836

В +

7

Бизнес-центр «Ибрагимовский»

Декабристов/Ибрагимова

3300

В +

8

Бизнес-центр «ТАИФ»

Академическая, 2

6987

В

9

Бизнес-центр «Сакура-офис»,

Спартаковская, 2в

4500

В

10

Бизнес-центр

Щапова, 47

3000

В

11

Бизнес-центр, корп.4

Сибирский тракт, 34

10542,46

В

12

Бизнес-центр, корп.5

Сибирский тракт, 34

7211,52

В

13

Бизнес-центр, корп.013

Сибирский тракт, 34

890,89

В

14

Дом Кекина

Горького 8/9

3300

В

15

Адм. офисный центр

Столбова, 2

1300

В

16

Бизнес-центр

Калинина, 48

3700

В

17

Торгово-офисное здание

Правобулачная, 33

1252,76

В

18

Офисный центр

Островского, 57б

1600

В -

19

Бизнес-центр

Журналистов, 2а

4665,26

В -

Общая площадь введенных в эксплуатацию бизнес-центров класса «В+» составляет 20882,1 кв.м., класса «В» - 42684,63 кв.м., класса «В-» - 6265,26 кв.м.

2. Ставки арендной платы

Уровень арендных ставок по каждому из объектов представлен в Приложении 1. Отметим, что ставки арендной платы за 1 кв.м. офисных помещений указываются собственниками по-разному: коммунальные расходы, электроэнергия и НДС могут включаться в ставку арендной платы, а могут указываться отдельно. Поэтому для корректного анализа необходимо привести величину арендной платы к единой базе, равной сумме ставки арендной платы, коммунальных расходов и НДС.

Величины арендной платы в бизнес-центрах класса «В+» колеблются в пределах 700-980 руб./кв.м., класса «В» - 600-970 руб./кв.м., класса «В-» - 590-650 руб./кв.м. Такие колебания обусловлены местоположением здания относительно центра города и расположением офисного помещения внутри здания (этаж, вид из окон). Это подтверждается результатами корреляционно-регрессионного анализа, который показал, что заметно влияют на величину арендной ставки такие факторы, как местоположение и класс здания, а вот связь между ставкой аренды и масштабами (общей площадью) здания слабая.

В среднем величина арендной платы в бизнес-центрах класса «В+» составляет 820 руб./кв.м., класса «В» - 760 руб./кв.м., класса «В-» - 620 руб./кв.м.

Сравнивая действующие ставки арендной платы в рассматриваемых бизнес-центрах с данными октября 2005 года, видно, что с 2006 года ставки арендной платы увеличились на 5% в бизнес-центре «Татария» и на 11% в бизнес-центре «Сувар-Казань», что было обусловлено инфляцией и общим ростом тарифов. На этом фоне почти на 17% снизилась арендная плата на офисные помещения, предлагаемые в «Доме Кекина». По остальным объектам ставки не изменились, что фактически в условиях инфляции означает их снижение.

3. Вакантные площади

Уровень вакантных площадей в рассматриваемых бизнес-центрах существенно различается: есть объекты, где свободные площади отсутствуют, но есть и такие, где уровень свободных площадей достигает 20%. Тем не менее, в среднем по рынку загрузка бизнес-центров класса «В» составляет около 94% (в сентябре 2005 года – 90%), что лишний раз подтверждает тезис о нехватке в городе качественных офисных площадей несмотря на строительство большого количества торгово-офисных зданий и неспециализированных помещений.

4. Основные проекты 2006 года

В 2006 году предполагается ввод в строй следующих бизнес-центров:

  • Сувар Плаза, площадь 13275 кв.м., предполагаемое время ввода в эксплуатацию – 2 квартал 2006 года;
  • Корстон Парк Отель, площадь 4860 кв.м., предполагаемое время ввода в эксплуатацию – осень 2006;
  • Международный бизнес-центр, площадь 9280 кв.м., ввод – 3 квартал 2006 года;
  • Бизнес-центр «Ибрагимовский», площадь 2300 кв.м., ввод – 2 квартал 2006 года;
  • Офисно-деловой центр «Булак» – 9300 кв.м.

Общая площадь вводимых объектов составляет около 40 000 кв.м. Все объекты отвечают требованиям, предъявляемым к классу «А», за исключением БЦ «Ибрагимовский», относящегося к классу «В+».

Появление почти одновременно такого количества высококачественных офисных площадей безусловно усилит конкуренцию на рынке, но, на наш взгляд, это может отрицательно сказаться на заполняемости объектов. Обычно интерес к подобным объектам проявляют иностранные и крупные федеральные компании, которые не достаточно широко представлены в Казани. А местные компании пока предпочитают строить собственные здания для размещения управленческого аппарата. Примерами тому могут быть здания ОАО «Татэнерго», ОАО «Казаньоргсинтез».

Что касается арендных ставок в бизнес-центрах, которые будут введены в эксплуатацию в 2006 году, то они определены только в ОДЦ «Булак» на уровне 400 $ в год за квадратный метр, что составляет около 930 рублей за квадратный метр в месяц.

Таким образом, общая ситуация на рынке характеризуется отсутствием действующих бизнес-центров класса «А». Арендные ставки по большинству объектов стабилизировались, если отмечается рост, то незначительный, в пределах инфляции. Учитывая, что по качеству и набору предоставляемых услуг бизнес-центры класса «А» практически не уступают друг другу, конкурентным преимуществом в данной ситуации может оказаться цена. Ввод в эксплуатацию сразу 4 новых объектов класса «А» породит конкуренцию как внутри класса, так и усилит ее в классах «В+» и «В». Возможно, это повлечет за собой некоторое снижение арендных ставок и улучшение качества предоставляемых арендаторам услуг.

Управление аналитики
ООО «Сувар-Недвижимость»

 

Приложение 1

Бизнес-центры класса «А» и «В» в г. Казани

Наименование объекта

Местоположение объекта

Площадь, кв.м.

Класс здания

Арендные платежи

Итого

Арендная ставка, руб./кв.м./
мес.

Электро-энергия

Уборка

Охрана

НДС
руб./кв.м./
мес.

Парковка
(1 место)

1

Офисно-деловой центр «Булак» Правобулачная, 35

9300

А

933

включено

500 руб./мес.

933

2

Корстон Парк Отель Ершова, 1

4860

А

не установлена

-

3

Бизнес-центр «Татария» Ершова, 29б

7046,1

В +

840

1,4 руб./кВт

40 руб./кв.м.

11,5 руб./кв.м.

   

840

4

Бизнес-центр «Сувар-Казань» Достоевского, 18

4000

В +

760

включено

760

5

Технопарк «Идея» Петербургская, 50

9836

В +

700-980

включено

500 руб./мес.

700-980

6

Бизнес-центр «Ибрагимовский» Декабристов/
Ибрагимова

2300

В +

не установлена

-

 

7

Бизнес-центр Калинина, 48

3700

В

770

включено

770

8

Бизнес-центр «ТАИФ» Академическая, 2

1-5 этаж 5751, цоколь - 1236

В

1-5 эт.-820, цоколь 360

отд.

включено

1600 круглосут., 1000 ночь, 720 день

1-5 эт.-820, цоколь 360

9

Бизнес-центр «Сакура-офис», Спартаковская, 2в

4500

В

600-800

включено

600-800

10

Бизнес-центр Щапова, 47

3000

В

500

включено

500

11

Бизнес-центр, корп.4 Сибирский тракт, 34

10542,46

В

480-800

120

600-920

12

Бизнес-центр, корп.5 Сибирский тракт, 34

7211,52

В

625-850

120

745-970

13

Бизнес-центр, корп.013 Сибирский тракт, 34

890,89

В

600-720

120

720-840

14

Дом Кекина Горького 8/9

3300

В

700

70 руб./кв.м./мес

126

2700 руб./мес.

896

15

Адм. офисный центр Столбова, 2

1300

В

650

включено

650

16

Офисное здание Правобулачная, 33

1252,76

В

600-650

отд.

включено

-

600-650

17

Офисный центр Островского, 57

1600

В -

625

включено

-

625

18

Бизнес-центр Журналистов, 2а

4665,26

В -

470

120

590

 


© 2005-2012 ООО "Сувар-Недвижимость".
На главную Поиск по сайту Написать письмо English version
Яндекс.Метрика Сайт создан в компании «Экспресс-Интернет», 2005
Работает под управлением системы «Экспресс-Веб»